En esta etapa, siempre hemos contado con el acompañamiento de profesionales con el suficiente conocimiento técnico y con reconocida experiencia para el desarrollo de los estudios técnicos a contratar.

Por lo anterior, estaremos adelantando la contratación de los estudios técnicos pertinentes, como lo son:

1. Diseño arquitectónico.
2. Levantamiento topográfico.
3. Estudio de suelos y análisis de cimentaciones.
4. Diseño y cálculo estructural.
5. Diseño eléctrico según norma RETIE.
6. Diseño de redes hidráulicas y sanitarias.
7. Diseño de redes para el aprovechamiento de gas natural.
8. Diseño de redes especiales por uso.
9. Presupuesto de obra.
10. Programación de obra.
11. Otros estudios técnicos requeridos.

En la elaboración de la Estructura Económica de un proyecto, tenemos como prioridad prestar especial atención y revisar de manera juiciosa, los lineamientos generales que la componen y que describiremos a continuación, entendiendo que la Estructura Económica se convertirá en herramienta básica organizativa del proyecto, y sabiendo con antelación que deberá someterse de manera previa a su formalización a evaluaciones rigurosas que revisen cada uno de sus componentes.

1. Terreno.
   En esta etapa, una vez que hayamos analizado el valor que la Factibilidad nos muestra para pago de “lote”, comparada esta información con el resultado de un Estudio de Mercado que se haya adelantado que nos orienten con valores comerciales reales de terreno, y habiendo determinado con claridad las consecuencias tributarias para el “cliente” (asumiendo que el “cliente” es el propietario legal), tendremos parámetros para asignar finalmente el valor a considerar para el “lote” dentro de la estructura económica.
2. Construcción.
   En los costos de construcción, tenemos en consideración los costos que relaciona el Presupuesto de Obra que haya sido contratado y adicionalmente considerararemos unos incrementos de costos, los cuales se calculan proyectando el valor del Presupuesto según la Programación de Obra que haya sido contratada. Adicional a lo anterior, consideraremos un porcentaje de imprevistos los cuales varían dependiendo de las características del proyecto.

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Una vez hayamos formalizado la Estructura Económica del proyecto, después de ser revisada hasta encontrar un punto de equilibrio favorable al “cliente”, y decidida por este dar inicio a la etapa de ejecución de la obra, iniciaremos el trámite ante curaduría urbana o ante la autoridad municipal competente de expedición de la correspondiente licencia de Construcción que nos permita ejecutar el proyecto.

Somos conscientes, que la Licencia de Construcción es una autorización que se otorga de manera previa, para adelantar obras de urbanización y parcelación de predios, de construcción y demolición de edificaciones, de intervención y ocupación del espacio público y para realizar el loteo o subdivisión de predios, expedida por el curador urbano o la autoridad municipal competente, en cumplimiento de las normas urbanísticas y de edificación adoptadas en el Plan de Ordenamiento Territorial, en los instrumentos que lo desarrollen, en los planes especiales de manejo y protección, en las leyes y demás disposiciones existentes.

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Para nosotros es de suma importancia el entendimiento, que la Plusvalía es el aumento del valor de un bien mueble o inmueble, por razones distintas al trabajo o a la actividad productiva de su propietario o poseedor. De igual manera sabemos que la participación en la Plusvalía es de carácter obligatoria, por la cual el propietario del inmueble debe pagar un valor calculado sobre el mayor precio que adquiere el bien por las acciones urbanísticas, las cuales generan beneficios privados que se traducen en crecimientos de los precios del SUELO. Como resultado, el patrimonio de los propietarios de estos predios beneficiados por dichas acciones urbanísticas, se incrementa. Entonces, por esta razón se genera el Impuesto a la Plusvalía, que rescata este beneficio privado para ponerlo al servicio de la comunidad y de manera colectiva.

Por lo anterior, estaremos atentos a revisar la reglamentación vigente y daremos aviso de manera oportuna al “cliente”, en el caso que el predio en donde se va a llevar a cabo el proyecto, se encuentra ubicado en una unidad de planeamiento zonal reglamentada a través del decreto 443 de octubre de 2.011, el cual señala hechos generadores de plusvalía y por lo consiguiente se deba incurrir en el pago de dicho impuesto.

Este impuesto de plusvalía deberá ser calculado en lo posible durante la ejecución de la estructura económica definitiva, debido que el valor del impuesto de plusvalía puede resultar un porcentaje considerable dentro de los costos de inversión del proyecto.

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Entendemos que la Propiedad Horizontal no es un bien inmueble en particular, sino un régimen y un conjunto de normas que reglamenta y regulan la forma en que se divide y organiza un bien inmueble y la relación entre los propietarios de los bienes privados y los bienes comunes que han sido segregados de un terreno o edificio. En general, la Propiedad Horizontal lo que permite es la organización de los copropietarios y el mantenimiento de los bienes comunes.

Dependiendo de las características del proyecto que se quiera llevar a cabo y en caso que este así lo requiera, de manera conjunta con el proceso de trámite de expedición de la Licencia de Construcción, también estaremos adelantando y acompañando el proceso de sometimiento del proyecto a Reglamento de Propiedad Horizontal (si se decide someter el proyecto al régimen de propiedad horizontal). Este proceso se da inicio, al radicar ante la respectiva curaduría urbana, los siguientes documentos:

1. El proyecto de división.
2. El documento de reglamento.
3. Los correspondientes planos de alinderamiento (previamente contratados).

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En el desarrollo de la gerencia de un proyecto, un punto que nos genera suma importancia y especial cuidado, es la adjudicación de los diferentes contratos a que hubiere lugar para el cabal desarrollo del proyecto, por lo cual, y en atención a lo anterior, llevamos a cabo una correcta preparación y redacción de los pliegos para Licitar y adjudicar dichos contratos.

Para nosotros la Licitación es el procedimiento administrativo para la adquisición de suministros, realización de servicios o ejecución de obras. Para lograr la mayor eficiencia y trasparencia en los procesos de contratación, contamos para cada Licitación, como mínimo con tres (3) proponentes a los cuales les exigimos el cumplimiento de unos criterios mínimos, que básicamente están relacionados con la experiencia, aptitud y la solvencia económica de los candidatos, para que de esta manera su propuesta sea aceptada por parte de nosotros y pueda participar para la obtención del cargo o actividad a desarrollar o contratar.

Una vez nos es entregada la documentación requerida mínima por parte de los proponentes, existe un plazo para que dichas propuestas puedan ser estudiadas y revisadas con detenimiento para adjudicar la contratación a alguna de las empresas o personas que han participado en el concurso y en todo caso, seleccionamos a la empresa o persona más idónea para el cumplimiento del contrato.

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Organizamos los parámetros contractuales para la elaboración de los contratos civiles de obra, llevado a cabo por medio de formatos preestablecidos donde con especial cuidado tenemos redactadas las obligaciones del contratista para con las obras a ejecutar y para con la entidad contratante, siempre buscando proteger los procesos de obra, que deberá seguir el constructor responsable a quien se adjudique la ejecución del proyecto.

Adicionalmente, daremos los lineamientos contables/administrativos generales, para de esta manera, llevar a cabalidad los procesos de pagos a los diferentes contratistas que intervienen en el desarrollo del proyecto, tales como:

1. La adquisición de toda la documentación Tributaria del contratista.
2. La correcta aplicación de las Retenciones en la Fuente.
3. La correcta aplicación de las Retenciones de ICA.
4. Tener claridad sobre conceptos de los trabajos ejecutados.
5. Sistema de codificación para control de presupuesto entre otros.

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Entendiendo que los servicios públicos son tenidos en cuenta como un derecho colectivo en cuanto se garantiza su prestación como un medio para lograr un nivel de vida adecuado y permita el desarrollo de la personas y de las comunidades. En el presente rubro, hacemos referencia a los trámites y costos de los mismos para la obtención de los derechos para acceder a los servicios públicos básicos como lo son: conexión al acueducto y alcantarillado, medidores de acueducto, conexión a energía eléctrica una vez revisados los planos y recibida la obra por parte de CODENSA, certificación RETIE a las instalaciones eléctricas, medidores de energía eléctrica, conexión a la red de gas natural, adjudicación e instalación de líneas telefónicas y pólizas de seguro de excavación y obras en espacio público.

Para nosotros, la gerencia de un proyecto es la disciplina de gestión que implantamos, consistentes en la aplicación de nuestros conocimientos, metodologías, técnicas, herramientas y todo nuestro profesionalismo para la definición, planificación y realización de actividades con el objeto de transformar objetivos o ideas en una realidad. De manera general, consideramos la gerencia de proyectos como una organización sistemática y estructurada para llevar a cabo un proyecto de construcción.

Como síntesis podemos decir, que cada uno de los temas ya relacionados anteriormente, serán controlados y vigilados de manera minuciosa por Habit Colombia durante todo el periodo en el que se incurra desde el inicio de ejecución de las obras civiles, hasta la liquidación del proyecto, incluyendo:

1. Control de presupuesto y de programación de obra
2. Control a interventoría de obra
3. Control sobre servicios públicos
4. Recibos de obra (acueducto, energía gas y teléfono)
5. Certificación RETIE
6. Control sobre impuestos involucrados
7. Control sobre tramites de corporación entidades financieras (si se requiere crédito)
8. Control sobre seguros, contaduría, revisoría fiscal (si es el caso).
9. Control sobre el proceso de ventas (si es el caso), publicidad, escrituras, notariales, reglamento propiedad horizontal, hipotecas, registro, beneficencia, minutas, abogados, control financiero y sobre la proyección y pago de intereses (si es el caso).
10. Control sobre la liquidación de contratos y control sobre las post-ventas o garantías sobre la construcción realizada.